Email:
info@фкрмкд35.рф
Пн-чт: 8.00-17.00 | Пт: 8.00-16.00
перерыв 12.30-13.20
Часы приема граждан пн-чт 8.30-16.00 | перерыв 12.30-13.30, каб. 103
Пн-чт: 8.00-17.00 | Пт: 8.00-16.00
перерыв 12.30-13.20
Часы приема граждан пн-чт 8.30-16.00 | перерыв 12.30-13.30, каб. 103
Вопросы — ответы
по теме: Новая система капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Вологодской области
1. С какой целью создан Региональный оператор?
В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный Кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения по вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
С целью аккумулирования взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах; оказание консультационных, информационных услуг по вопросам организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов, открытия на свое имя специальных счетов; осуществления функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах; взаимодействия с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Вологодской области создана некоммерческая организация Вологодской области «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области», зарегистрированная в Управлении Министерства юстиции по Вологодской области 6 сентября 2013 года.
Региональный оператор создан постановлением Правительства Вологодской области, учредителем которого является Вологодская область в лице Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области. Правительством области предусматривается выделение субсидии в виде имущественного взноса Региональному оператору на обеспечение административно- хозяйственной деятельности.
Более подробная информация о деятельности Регионального оператора представлена на официальном сайте Регионального оператора Ссылка.
2. Кто будет осуществлять контроль за деятельностью Регионального оператора?
Деятельность Регионального оператора является подконтрольной.
В отношении Регионального оператора осуществляется всесторонний государственный контроль (надзор) со стороны государственных органов и общественный контроль, осуществляемый институтами гражданского общества, в т. ч. общественными организациями, и непосредственно собственниками помещений в МКД.
К органам государственного контроля (надзора), в частности, относятся:
— Государственная жилищная инспекция области как уполномоченный орган государственного жилищного надзора,
— Департамент строительства и ЖКХ области как орган, осуществляющий функции учредителя Фонда,
— Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере (Росфиннадзор), органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований -осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.
Жилищным законодательством РФ предусмотрены различные механизмы для обеспечения открытости деятельности регионального оператора:
— обязательный аудит бухгалтерской (финансовой) отчетности регионального оператора;
— размещение в обязательном порядке информации на официальном сайте регионального оператора;
— направление собственниками запросов о формировании фондов капитального ремонта и др.
В системе управления Региональным оператором внутренний надзор за его деятельностью осуществляет коллегиальный орган – попечительский совет, в состав которого включены представители органов законодательной и исполнительной власти области, а также члены Общественной палаты Вологодской области.
3. Как формировалась Областная программа капитального ремонта? Где можно познакомиться с региональной программой капремонтов, а также со всеми правилами?
В Областную программу включены все многоквартирные дома, расположенные на территории Вологодской области, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащим сносу, а также домов блокированной застройки и домов в составе которых менее трех квартир.
Для формирования программы информация о техническом состоянии многоквартирных домов поступала в органы местного самоуправления от обслуживающих организаций (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК). Органы местного самоуправления формировали перечень МКД с распределением по срокам проведения капитального ремонта в соответствии с критериями, установленными законом Вологодской области от 11.06.2013 г. № 3088-ОЗ. Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области объединяются данные от органов местного самоуправления и формируется Областная программа, которая утверждается Правительством Вологодской области.
Областная программа капитального ремонта общего имущества МКД по Вологодской области, утвержденная постановлением Правительства Вологодской области № 1354 от 23 декабря 2013 года, официально публикуется в ГИС «Портал правовой информации Вологодской области» (http://pravo.gov35.ru/) и размещается на официальном сайте Регионального оператора Ссылка.
Также на сайтах можно найти пособие по поиску и основным положениям Областной программы капитальных ремонтов многоквартирных домов Вологодской области.
4. А каковы методики включения дома в очередь, как понять, через сколько лет его нужно ремонтировать?
Критерии установления очередности капремонта дома в программе, определены в законе области. Планируемые сроки проведения работ зависят от года ввода здания в эксплуатацию, даты проведения последнего капремонта, физического износа отдельных конструктивных элементов. Есть еще один критерий, но он не является основополагающим – это наличие общедомовых приборов учета.
И еще, Жилищный кодекс предусматривает, что преимущество в очередности предоставляется тому зданию, где капремонт не был произведен на момент первой приватизации.
Хотелось бы так же отметить, что сроки капитального ремонта различных конструктивных элементов здания могут быть разнесены по времени. То есть если крыша здания изношена больше чем фундамент, то ее отремонтируют на несколько лет раньше.
5. Каким образом оценивается износ здания?
— Для этого используется паспорт БТИ. Если его нет, то износ, по методике, оценивают обслуживающие организации. Затем данные поступают в органы местного самоуправления, а оттуда – в Департамент строительства и жилищно-коммунального-хозяйства области для подготовки областной программы.
Программа по проведению капремонтов будет ежегодно актуализироваться и корректироваться в зависимости от наличия средств и состояния здания.
Капитальный ремонт зданий и сооружений — это работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (МДС 81-35.2004).
Текущий ремонт — это систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работа по устранению мелких повреждений и неисправностей (МДС 81-35.2004).
Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов указан в постановлении Правительства Вологодской области от 31 октября 2013 года № 1119.
Обязанность по уплате взносов возникнет с октября 2014 года, то есть по истечении восьми месяцев после официального опубликования областной программы капитального ремонта. Законом области 3088-ОЗ установлен перечень работ и/или услуг по капитальному ремонту общего имущества, которые могут производиться за счет уплаченных взносов из расчета минимально установленного размера взноса.
Если собственники примут решение установить взнос в бо́льшем размере, то за счет получившейся разницы можно добавить виды работ на капитальный ремонт, не установленные постановлением Правительства области.
Размер минимального взноса будет ежегодно индексироваться на коэффициент инфляции. В дальнейшем предполагается произвести перерасчет и установить дифференцированный взнос на капитальный ремонт (дифференциация может быть по муниципальным образованиям области, по типам домов, зависеть от этажности и степени благоустройства дома). Более подробная информация по расчету минимального размера взноса представлена в презентации «Минимальный взнос» на официальном сайте некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области» (Ссылка) .
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Жилищным кодексом РФ и Законом области № 3088-ОЗ установлен перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Этот перечень включает:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома,
с 26.05.2015г. расширен перечень дополнительных работ по капитальному ремонту и включены такие работы как, разработка проектной документации на выполнении работ по капитальному ремонту, проведение проверки достоверности определения сметной стоимости работ по капитальному ремонту, осуществление строительного контроля.
8. Можно ли как-то проконтролировать формирование и расходование средств, собранных собственниками?
Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам дома сведения о формировании и расходовании средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома. В ближайшее время на сайте Регионального оператора будут организованы виртуальные личные кабинеты, где будет храниться и обновляться необходимая информация. Собственник всегда сможет узнать, сколько денег накопил дом и сколько он перевел сам.
Также в нижней таблице квитанции размещается вся информация по дому в целом: начисление, оплата и задолженность. Все цифры указаны нарастающим итогом.
9. Если собственники через какое-то время захотели собирать деньги не на счете Регионального оператора, а на собственном спецсчете в банке, или наоборот, что нужно делать?
Принять соответствующее решение на общем собрании МКД двумя третями голосов собственников дома. Затем, в течение 5 рабочих дней, протокол собрания направить Региональному оператору (Вологда, ул. Карла Маркса, д. 4). После процедуры одобрения решения собственников региональным оператором, спецсчет дома может быть открытчерез два месяца. После же открытия счета в течение 5 рабочих дней, деньги, накопленные домом с помощью Регионального оператора, будут полностью переведены на этот спецсчет.
Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формированию фонда капремонта у регионального оператора собственники помещений в течение пяти рабочих дней должны направить решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт. Решение вступает в силу через один месяцпосле направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.
Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете федеральный законодатель оставил на усмотрение собственников решение задач (вопросы по начислению взносов, предоставлению платежных документов, расчету льгот и компенсаций, работе по взысканию задолженности), не ограничивая их право привлекать на договорной основе эксплуатирующие организации и организации, осуществляющие расчетно-кассовое обслуживание. Региональный оператор осуществляет данную функцию по обслуживанию специального счета, владельцем которого является, в случае если по данному счету нет действующего договора между собственниками помещений с сторонними организациями.
Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за организационные работы, обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники.
В соответствии с статьей 175 Жилищного кодекса Российской Федерации владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3) управляющая организация;
4) региональный оператор.
10. Каковы преимущества и недостатки формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Плюсы формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора:
1) собственники имеют обязательственные права в отношении Фонда по проведению капитальных ремонтов в соответствии с программой капитальных ремонтов с учетом ее актуализации.
2) Вологодская область несет субсидиарную ответственность по неисполнению обязательств Фонда перед собственниками.
3) Учредителем Фонда является Вологодская область в лице Департамента строительства и ЖКХ области.
4) За деятельностью Фонда и целевым использованием им средств осуществляется всесторонний контроль (собственники, общественные организации, органы местного самоуправления, ГЖИ, Контрольно-счетная палата ВО, Росфиннадзор, прокуратура, учредитель, попечительский совет).
5) Фонд является специализированной некоммерческой организацией, основной функцией которой является организация проведения капитального ремонта, имеющей штат из квалифицированных кадров.
6) Все капитальные ремонты Фонд согласовывает с собственниками посредством проведения общего собрания.
7) Уполномоченный представитель от собственников принимает участие в конкурсной комиссии по выбору подрядных организаций.
8) Технический надзор осуществляется уполномоченным представителем собственников, ОМС и Фондом.
9) Акты выполненных работ согласовываются с уполномоченным представителем собственников, ОМС и Фондом.
10) Фонд готовит квитанции, производит расчеты льгот и ведет претензионную работу с должниками.
11) Фонд предоставляет беспроцентные займы на возвратной основе за счет накопленных взносов.
12) Фонд ведет учет средств капитального ремонта в разрезе каждого собственника и предоставляет информацию по накапливаемому фонду.
Минусом формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора является то, что собственники ограничены в самостоятельном распоряжении средствами, находящимися на счете Фонда.
Собственники могут принять решение на общем собрании собственников многоквартирного дома и отложить проведение капитального ремонта (естественно, если состояние дома это позволяет), известив об этом орган местного самоуправления.
Не исключено, что возникнут и другие случаи. Например, управляющая компания может инициировать проведение ремонта раньше запланированного срока. В данном случае собственники могут разово собрать средства, которых не хватает на проведение работ по капитальному ремонту, оформить банковский кредит, взять заем в управляющей компании. Естественно, все эти процедуры будут проводиться только с согласия собственников, оформленного протоколом общего собрания.
За 6 месяцев до года проведения работ Региональный оператор направит предложения собственникам МКД (перечень работ, сроки, стоимость, источники финансирования). Затем в течение трех месяцев собственники должны на общем собрании принять решение о проведении капитального ремонта. Если собственники не приняли такого решения, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с областной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
Если решение по проведению ремонта принято, то Региональный оператор разрабатывает проектно-сметную документацию и проводит открытый конкурс на выбор подрядчика. Процедура конкурсного отбора подрядчика будет максимально открытой, с привлечением в конкурсную комиссию представителей общественности, а также уполномоченных лиц от собственников МКД. Результаты работы подрядчика, будут подвергаются тройной проверке – со стороны собственников, органов местного самоуправления и Регионального оператора.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений не будут платить взносы на капитальный ремонт. В данном случаевзносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен вносить собственник жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Из областного бюджета будет предусмотрена выплата ЕДК (ежемесячная денежная компенсация) категориям льготников, проживающих в многоквартирных домах и имеющих право на компенсацию расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также предусматривается субсидия малоимущим гражданам при условии, что расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в общей сумме превышают 22% совокупного дохода семьи.
1 шаг:
Инициирование и проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу о необходимости изменения сроков проведения капитального ремонта.
Решения принимаются большинством не менее чем 2\3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом.
К протоколу общего собрания необходимо приложить фотоматериалы, подтверждающие необходимость изменения сроков проведения капитального ремонта общего имущества МКД, действительный технический паспорт, заключение специализированной организации.
2 шаг:
Направление заявления и протокола общего собрания в администрацию органа местного самоуправления соответствующего муниципального района (городского округа) области.
3 шаг:
Деятельность комиссии по определению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
Необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется комиссией исходя из:
— степени физического износа определенных конструктивных элементов, инженер-
ных систем и оборудования общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с актом о техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме;
— нормативных сроков службы конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования общего имущества в многоквартирном доме;
— планируемой к сбору суммы средств взносов на капитальный ремонт в пределах финансового года на территории определенного муниципального образования.
4 шаг:
Направление протокола комиссии в Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области.
5 шаг:
Рассмотрение протокола комиссии Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области (далее – Департамент).
По результатам рассмотрения протокола комиссии с обосновывающими материалами Департамент в семидневный срок принимает решение о необходимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций, инженерных систем и оборудования общего имущества в многоквартирном доме ранее срока, установленного областной программой капитального ремонта, либо в срок, установленный областной программой капитального ремонта, — в целях актуализации областной программы капитального ремонта.
16. Что такое «Платежные каникулы»?
В ноябре прошлого года законодателями были установлены так называемые «платежные каникулы» для собственников, которые провели ремонт без привлечения средств регионального оператора и поддержки бюджетов. Данная норма закона распространяется на правоотношения, возникшие с 30 января 2014г. Таким домам средства в размере, равном стоимости этих работ, будут зачтены в счет будущих платежей на капитальный ремонт. При предоставлении соответствующих документов.
17. Как быть с аварийными домами, где никакого ремонта уже точно не будет?
Многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в программу капитальных ремонтов включаться не будут, следовательно, и взносы на капитальный ремонт собственникам начисляться не будут.
Предполагается, что основная часть средств финансовой поддержки за счет средств Государственной Корпорации — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства будет направлена на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с условиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ.
18. Алгоритм действий собственников помещений многоквартирных домов по изменению способа формирования фонда капитального ремонта.
1 шаг:
Инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД в очной форме.
2 шаг:
Подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД в очной форме.
3 шаг:
Направить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.
4 шаг:
Проведение общего собрания собственников помещений в МКД в очной форме.
ВНИМАНИЕ!
Решения о:
а) смене способа формирования фонда капитального ремонта;
б) размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным Правительством Вологодской области минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
в) выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
5 шаг*:
Проведение общего собрания собственников помещений МКД в форме заочного голосования.
* В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования, предварительно направив собственникам сообщение о заочном голосовании.
6 шаг:
Информирование собственников помещений в МКД о принятых решениях и итогах голосования.
7 шаг:
Направление протокола общего собрания в адрес Регионального оператора в случае выбора Регионального оператора владельцем специального счета или в случае формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора, либо в адрес Государственной жилищной инспекции области в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в коммерческом банке.
Некоммерческая организация Вологодской области
«Фонд капитального ремонта многоквартирных домов
Вологодской области»
E-mail: info@фкрмкд35.рф
Тел.:78-72-57
160029, г. Вологда, ул. Карла Маркса, д.4
Телефон горячей линии: 78-72-57
Время работы горячей линии:
Понедельник-четверг с 9.00 до 16.00 ч.
Пятница с 9.00 до 15.00 ч.
Прием граждан:
г. Вологда, ул. Карла Маркса, д.4, 1 этаж
Понедельник, среда, пятница 8.30-13.00 ч.
Вторник, четверг 13.00-17.00 ч.
